Lastrico solare o terrazzo ? L’annosa questione della ripartizione delle spese di manutenzione in ipotesi di infiltrazioni

Artt. 1125 e 1126 codice civile

Un box posto al piano interrato di un condominio subisce una infiltrazione di acqua proveniente dal solaio sovrastante su cui insiste un terrazzo a livello (piano terra) di proprietà esclusiva di un condòmino.

Chi è il responsabile dei danni: il Condominio od il singolo condomino proprietario del terrazzo ? e come si ripartisce la spesa di riparazione/manutenzione ?

La risposta agli interrogativi dipende dalla qualificazione del terrazzo e dalla sua idoneità ad esser inquadrato nella categoria dei lastrici solari

Secondo la definizione tradizionale, “il lastrico solare è la parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti; mentre la terrazza è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti”     .

Lastrico e terrazzo, dunque, integrano entrambi una funzione di copertura di ambienti sottostanti, ma si distinguono nettamente per la diversa funzionalità che assolvono: il lastrico, seppur calpestabile all’occorrenza e talvolta anche riservato all’uso esclusivo di un condomino, svolge funzioni di copertura del fabbricato condominiale in sè considerato o quanto meno di di porzioni di piano dello stesso , il terrazzo invece è quella superficie che non svolge funzioni di copertura del fabbricato o di piani ma rappresenta esclusivamente il solaio di un ambiente privato sottostante ed una superficie normalmente vivibile a servizio esclusivo del proprietario dell’immobile di cui il terrazzo fa parte concorrendo a costituirne la planimetria

Mentre il primo, dunque, rappresenta un bene comune ai condomini, anche se magari in uso esclusivo ad uno di questi, la cui consistenza e dimensione di regola neppure concorre a formare i millesimi di proprietà dell’utilizzatore, il secondo invece rappresenta una bene privato, appartenente al singolo condominio, che contribuisce a segnare il valore della proprietà ed a definire i confini dell’immobile di cui fa parte integrante

La correttezza di tale criterio discretivo trova conferma nella relazione al Codice civile del Ministro Guardasigilli ove il lastrico solare (cui vengono equiparati i terrazzi a livello “purchè esplichino funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti” Cass. 1224/1963) viene identificato in quella “parte dell’edificio comune ai condomini, ancorchè in uso esclusivo ad uno di essi, che, pur praticabile e piana, resta pur sempre un tetto con un ruolo di copertura dell’intera struttura condominiale o di una parte di esso, calpestabile all’occorrenza”; per cui tale qualificazione non può esser conferita al terrazzo privato di pertinenza esclusiva del proprietario dell’appartamento che, rappresentando una proiezione esterna della proprietà privata e parte integrante dell’appartamento stesso, funge da copertura solo ad un locale sottostante e non all’edificio unitariamente considerato od a parti di questo.

In risposta all’interrogativo iniziale, quindi, in ipotesi di infiltrazioni a box interrati sottostanti terrazzi privati la responsabilità dei danni va riferita solo al proprietario del terrazzo sovrastante, cui spetta l’onere di manutenere la pavimentazione del terrazzo o comunque di adoperarsi per evitare che, dalla superficie, possano derivare danni a carico del proprietario del box di cui il terrazzo svolge funzioni di copertura

La regola di ripartizione della spesa va quindi ricercata nell’art. 1125 cc secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore (che con l’uso esclusivo dello stesso, determina la necessità della inerente manutenzione) le spese relative alla riparazione del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Cass. 11462/2021; Cass. 24266/2018; Cass. 1362/1989)

Sull’argomento si registra un importante precedente della VII sezione civile Tribunale di Roma (n. 1/2015 Est. Belli) che, facendo applicazione degli insegnamenti consolidati della Suprema Corte (resi in ipotesi del tutto analoghe di cortili condominiali sovrastanti a locali interrati di proprietà dei singoli condomini – Cass. 18194/2005, Cass. 30935/2018), ha affermato che quando la terrazza di proprietà esclusiva di un condomino abbia solo dei box sottostanti, la ripartizione della spesa deve seguire le regole di cui all’art 1125 cc

In questo precedente, il proprietario di un box situato in un edificio condominiale, lamentando infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza sovrastante, aveva citato in giudizio il Condominio per ottenere il risarcimento dei danni per non aver più potuto utilizzare il box ed aveva preteso che la riparazione venisse eseguita ai sensi dell’art. 1126 del codice civile che ripartisce gli oneri derivanti dall’uso del lastrico solare fra condominio e proprietario o proprietari esclusivi.

Muovendo dalla constatazione che “il terrazzo di copertura del box era di proprietà esclusiva e non svolgeva funzioni di copertura di aree condominiali”, il Tribunale di Roma ha respinto la domanda  precisando che, in fattispecie caratterizzate da tali elementi, non può trovare applicazione il criterio previsto dall’articolo 1126 cc e che, appartenendo il terrazzo in questione alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, Questi doveva ritenersi l’unico responsabile della esecuzione  dei lavori di impermeabilizzazione (e quindi della relativa manutenzione).

La sentenza in commento, peraltro, è coerente all’orientamento della Cassazione che, in varie pronunce, ha puntualizzato che in tali fattispecie “non si rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 1126 del codice civile, che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti, evidenziando così la loro destinazione a tutela dell’integrità del fabbricato nel suo insieme; ma al contrario viene in considerazione il criterio stabilito dall’articolo 1125 del codice civile, con la conseguenza che le opere di rifacimento della pavimentazione, previa impermeabilizzazione, sono a carico del proprietario esclusivo” ( Cass. 5.5.2010 n. 10858; vedi anche Cass. 14.9.2005 n. 18194 cit.; Cass. 2243/2012)

Del resto, l’insegnamento espresso nei menzionati precedenti (di legittimità e di merito) è conforme al principio generale contenuto all’art. 1123 cc che, nell’affrontare il tema della ripartizione delle spese in ambito condominiale, al comma II stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”

In conclusione, quando il terrazzo da cui provengono le infiltrazioni lamentate non rappresenta un bene comune ai condomini ma un bene appartenente in esclusiva al proprietario dell’appartamento di cui il terrazzo rappresenta una estensione od un prolungamento , non «serve» tutti i condomini dell’edificio o di una parte di questo (rif. art. 1126 cc), «non copre la verticale di edificio sottostante» (Cass. 35316/21) ma funziona da copertura solo al box sottostante, la spesa di manutenzione e ristrutturazione del terrazzo grava esclusivamente al proprietario del terrazzo stesso che con la sua utilizzazione esclusiva ha compromesso la capacità di impermeabilizzazione, senza alcuna possibilità di coinvolgimento del Condominio (che, da questa copertura, non ne trae alcuna utilità, né diretta né indiretta- Cass. 23250/2023); con conseguente ripartizione della spesa secondo le regole stabilita dall’art 1125 cc